Bouw en Uitvoering

Zorgvastgoed nog nooit zo belangrijk als nu

Zorgvastgoed

Door veranderend overheidsbeleid hangt leegstaand zorgvastgoed inmiddels als een molensteen om de hals van veel zorgaanbieders. Bij ongewijzigd beleid komen zij in de problemen. Aanpassingen zijn nodig, waarbij verschillende overwegingen een rol spelen.

Door: Suzanne Wijers & Koos Plegt, Functioneel Wit

Vastgoed onder vuur

Leegstand. Jarenlang waren kantoorpanden het onderwerp van discussie als het ging om de bouw en exploitatie ervan. Maar als gevolg van de vergrijzing en de extramuralisering ligt ook het publieke vastgoed onder vuur. Bedden blijven leeg, hele zorgvleugels blijven onbewoond en ondertussen lopen de kosten hoog op.

Afbouwen ZZP 1-4

Door het (gefaseerd) afbouwen van ZZP 1-4 verliezen verpleeg- en verzorgingshuizen een aanzienlijk deel van hun clientèle. Alleen cliënten met een zware indicatie kunnen straks nog intramuraal worden gehuisvest. Doordat er geen indicaties meer worden afgegeven voor lage ZZP’s (zorgzwaartepakketten), kampen steeds meer instellingen met leegstand. Wat doen ze met de bedden, de afdelingen en locaties die specifiek voor klanten met deze indicaties zijn ingericht?

Serieus vraagstuk

Vastgoed was nog nooit zo’n belangrijk agendapunt als nu. Uit onderzoek (Klarenbeek, ASRE 2014) blijkt dat vastgoed gemiddeld negentig procent van de balans vormt. Door alle verschuivingen en de toenemende leegstand is vastgoed een serieus vraagstuk geworden. Door de invoering van de Normatieve Huisvestings Component (NHC) in 2012 is de individuele zorginstelling zelf verantwoordelijk geworden voor haar eigen vastgoed(exploitatie)risico’s. En die zijn direct voelbaar. Door deze ontwikkelingen ontstaat er een extra debiteurenrisico en kan iedere cent die aan vastgoed wordt uitgegeven, niet aan de zorg worden besteed. De keerzijde is echter ook waar: slim vastgoedmanagement kan vrijwel direct een positief effect hebben op de balans.

Bijsturen is lastig

Met name de langlopende scope (40-50 jaar in een eigendomsconstructie) van vastgoed maakt het voor zorgaanbieders lastig op korte termijn te reageren op nieuw beleid. ‘In slechts enkele jaren tijd zijn organisaties eerst verantwoordelijk gemaakt voor leegstand van hun vastgoed door de bekostiging op basis van productie. Vervolgens zorgt de tweede wijziging van het overheidsbeleid direct voor leegstand doordat met het scheiden van wonen en zorg veel minder intramurale zorg wordt ingekocht’, ziet Bram Baselmans, senior adviseur Vastgoed & Facilitair bij adviesorganisatie AAG. Vastgoed laat zich volgens hem vergelijken met een containerschip, dat op korte termijn nauwelijks bij te sturen is, terwijl een directe beleidsverandering hier wel om vraagt. En dat brengt zorgaanbieders in een lastig pakket.

‘Niet onjuist’

Baselmans denkt overigens dat het beleid in de basis niet onjuist is. ‘Mensen werden ook lange tijd geïnstitutionaliseerd en zorgbehoevend gemaakt. Voorheen kwamen ouderen in een verzorgingshuis en binnen zes weken konden ze geen trap meer lopen of zelf koffie zetten. Je moet uitgaan van de eigen kracht van mensen, zonder daarbij over het hoofd te zien dat er altijd groepen zijn die de zorg echt nodig hebben.’

Doelgroep

De grote uitdaging waar zorgaanbieders tegenaan lopen, is dat ongewijzigd beleid leidt tot leegstand. Het verhuren van leegstaande appartementen aan cliënten met een zorgvraag is een mogelijke oplossing, maar niet één zonder haken en ogen. ‘Wij tuigen momenteel bij veel zorg-organisaties een verhuurorganisatie op. Op zich is dat geen erg lastige klus, maar wel een waar nog steeds uitdagingen in zitten. Het vastgoed en de dienstverlening passen nog niet altijd bij keuzes die een doelgroep, die zelf het vastgoed en de services uit eigen portemonnee betaalt, maakt. Daarnaast is het een behoorlijke slag, waarbij wet- en regelgeving een rol speelt waar zorgorganisaties nooit eerder mee te maken hebben gehad.’

Scenario’s

Voor instellingen die met leegstand kampen, zijn verschillende scenario’s denkbaar. ‘Tientallen zorgorganisaties hebben inmiddels een locatie gesloten. In veel gevallen is dat veel sneller dan voorzien, als gevolg van het kabinetsbeleid’, vertelt Pauline Fuhri van ActiZ, brancheorganisatie van zorgondernemers. ‘Soms zijn er andere mogelijkheden dan sluiting. De leegstand wordt deels veroorzaakt doordat er geen indicaties meer worden afgegeven voor lage ZZP’s. Een alternatief is dan om te kijken naar zwaardere ZZP’s. Daarvoor zijn vaak aanpassingen van de huisvesting nodig. Er vanuit gaand dat het zorgkantoor daar toestemming voor verleent, moet de zorgaanbieder op zoek naar financiering. En dat is vaak een heikel punt.’

Verhuur aan particulieren

Een andere optie is de verhuur aan particulieren met bijvoorbeeld wensen voor beschermd wonen. Maar ook dit businessmodel heeft haken en ogen. ‘Wanneer een organisatie het vastgoed huurt van de woningcorporatie, moet deze toestemming geven voor verhuur. Sommigen gemeenten houden verhuur tegen omdat zij menen dat er dan sprake is van herbestemming. Problemen ontstaan vooral waar sprake is van een mengvorm van verzorgingshuis waar mensen met een AWBZ-indicatie voor verblijf wonen, en waar de organisatie woningen wil verhuren aan mensen zonder indicatie voor zorg met verblijf.’

Voorsorteren

Voor veel instellingen is het nu erop of eronder. Adviesbureau Berenschot voorspelde in 2013 dat circa 800 van de 2000 verpleeg- en verzorgingstehuizen als gevolg van de extramuralisering de deuren moeten sluiten. Sindsdien is voor ongeveer zestig instellingen het doek gevallen. Bij Regionale Stichting Zorgcentra de Kempen (RSZK) hebben ze de dans weten te ontspringen. De stichting levert intra- en extramurale zorg aan ouderen en heeft negen vestigingen in het zuiden van het land. ‘We zijn zo’n vijf jaar geleden begonnen met het herzien van ons vastgoedbeleid’, vertelt Wilbert de Haan, lid van de Raad van Bestuur en onder andere verantwoordelijk voor het vastgoed binnen RSZK. ‘We zijn toen al gestart met het verzwaren van de zorg en versneld afschrijven en afboeken. Dat is onze redding geweest. Partijen die niet tijdig hebben voorgesorteerd en nu pas gaan acteren, hebben een probleem. Een groot probleem.’

Serieuze speler

RSZK hanteert het uitgangspunt dat het zoveel mogelijk eigen vastgoed wil hebben en in iedere gemeente waarin het actief is, minstens één grote locatie in eigen beheer heeft. ‘Daarmee creëer je een aanzienlijke positie in de gemeente. Je wordt een constante factor en daardoor als serieuze speler gezien door de gemeente’, licht De Haan toe. Een deel van de kleinere locaties huurt het bij lokale woningcorporaties. ‘Dat is soms noodzakelijk. Bovendien biedt het ook flexibiliteit.’

Huren

Een zorglocatie huren, het lijkt steeds meer voor te komen. Hoewel ActiZ niet over harde cijfers beschikt, gaat het ervan uit dat circa de helft van alle locaties in eigendom is van de betreffende zorgaanbieder en de overige helft wordt gehuurd. Woningcorporaties, pensioenfondsen, private woningstichtingen maar ook particulieren treden steeds vaker op als verhuurder aan zorgaanbieders. Institutionele beleggers, zoals Syntrus Achmea en Vesteda, zoeken daarbij wel naar commerciële rendementen, die hoger liggen dan in de corporatiewereld. Dit leidt er toe dat zij vooral voor zekerheid en de ‘krenten uit de pap’ kiezen en niet alle doelgroepen bedienen. Het restant van het zorgvastgoed wordt gebouwd door lokale corporaties, die vanwege hun lokale belang ook als de meest natuurlijke partner voor zorgaanbieder gezien kunnen worden.

Flexibiliteit

Huur van een locatie heeft voor een zorgaanbieder vooral te maken met flexibiliteit. Veel bestaande huurcontracten zijn gesloten voor een periode van twintig jaar. Het risico van het exploiteren van vastgoed ligt vaak bij de organisatie zelf, terwijl de eigenaar van het vastgoed louter de ‘stenen’ financiert, onderhoudt en op afstand blijft. Het grootste verschil tussen eigendom en huur is dan een extra beslismoment: iedere twintig jaar in plaats van na veertig jaar. ‘Veel organisaties zoeken naar flexibiliteit, maar je kunt je afvragen of er veel woningcorporaties zijn die voor vijf jaar zorgvastgoed willen verhuren.’

Wachten met slopen

Volgens Baselmans zijn zorgorganisaties gebaat bij een goed doordacht strategisch vastgoedbeleid, waarbij het vastgoed bijdraagt aan de zorgvisie en de organisatierichting. ‘Als die combinatie niet gemaakt wordt, dan denk ik dat vastgoed vaker een molensteen om de hals van een organisatie kan worden.’ Ondanks de dip waarin de zorgsector zich bevindt en de reorganisaties waar zorgaanbieders op dit moment doorheen gaan, zijn er altijd oplossingen en kansen.

Bruikbaar

‘Nederland vergrijst. De groep mensen die straks een verpleeghuisindicatie krijgen, gaat steeds groter worden. Over een jaar of 7 is er daardoor toch ruimte voor uitbreiding.’ Baselmans vindt dat de verzorgingstehuizen die op dit moment leegstaan, niet zonder meer gesloten moeten worden. ‘Tot die tijd kun je verzorgingshuizen met een beetje goede wil geschikt maken voor verhuur. Sloop is in elk geval lang niet altijd de oplossing. Vastgoed dat nu leeg staat, is nog prima bruikbaar voor verpleegzorg in de toekomst en strategisch ligt het voor de hand om goede locaties te behouden, vooral als die over vijf tot tien jaar weer nodig zijn. De allergrootste uitdaging voor verzorgingshuizen zit echter niet in het vastgoed, maar in het dienstenpakket.

‘Cliënten zijn onvoldoende bereid om alle diensten, die voorheen ‘all inclusive’ werden afgenomen, uit eigen portemonnee te betalen. De kosten die verzorgingshuizen maken, zijn gerelateerd aan de vergoedingen die voorheen uit de AWBZ werden vergoed. Met ongewijzigd beleid ga je dan problemen krijgen. Je zult meer moeten kijken naar de doelgroep en moeten onderzoeken voor welke diensten deze wil betalen.’

Kansen en uitdagingen

De zorgmarkt verandert in hoog tempo. Financiering, digitalisering, managementstructuren, vastgoedconcepten en organisatieomvang. Bram Baselmans werkt als senior adviseur en coördinator Vastgoed & Facilitair bij AAG, dat bekend staat als expertise- en servicecentrum voor de zorg. In zijn rol zet hij zich in om organisaties binnen de gezondheidszorg en volkshuisvesting te ondersteunen bij de grote opgave om goede huisvesting te realiseren. Hij ondersteunt, adviseert en begeleidt bij het opstellen van vastgoedbeleid en benut daarbij kansen voor organisaties. Actiz is de brancheorganisatie van zorgondernemers. De organisatie is niet principieel tegen de maatregel van de regering Rutten II voor de extramuralisering van zorg, maar pleit wel voor een zorgvuldige implementatie.

De Regionale Stichting Zorgcentra de Kempen (RSZK) levert intra- en extramurale zorg aan ouderen en heeft 9 vestigingen in de provincie Noord-Brabant. Het is 5 jaar geleden begonnen met het herzien van het vastgoedbeleid, meldt Wilbert de Haan als lid van de Raad van Bestuur verantwoordelijk voor het vastgoed binnen RSZK.