Vastgoedcoöperatie in de care

‘Een dochter voor vele moeders’

Nieuwe situaties vragen om een andere aanpak. Dit artikel, geschreven ter afronding van de Master of Real Estate opleiding die de auteur medio dit jaar voltooide aan de Tias Nimbas Business School, geeft inzicht in de gevolgen van de financieringssysteemwijziging met betrekking tot zorgvastgoed en zorgvastgoedorganisaties in de care sector. Het geeft antwoord op de vraag wat de kritieke succesfactoren zijn voor het succesvol kunnen implementeren van een zorgvastgoedcoöperatie.

Door: René Middelkoop

Dit implementatieondersteunend onderzoek is bedoeld voor zorgorganisaties die gekozen hebben voor een zorgcoöperatie of overwegen hun vastgoed bij een coöperatie onder te brengen. Er is nog weinig onderzoek verricht naar deze constructie en er zijn nog maar weinig praktijkervaringen mee opgedaan. Het onderzoek verkent zowel voor- als nadelen en inventariseert praktijkervaringen, als input voor het opzetten van een handleiding , die gebruikt kunnen worden voor het succesvol implementeren van een zorgvastgoedcoöperatie in de caresector.

Strategische keuzes maken

Op niet al te lange termijn moeten zorginstellingen strategische keuzes maken om het hoofd te kunnen bieden aan de onzekerheden en risico’s die kleven aan zorgvastgoed. Het verkopen van zorgvastgoed is een optie. De zorginstelling verwacht daarmee – al dan niet terecht – het exploitatierisico te verleggen richting derden. Bovendien bestaan er grote verschillen tussen de zorginstellingen op het gebied van financiering, marktomstandigheden, kwaliteit van de locaties en professionaliteit van de organisatie. Er is dan ook geen eenduidig antwoord mogelijk op de te volgen strategie. Elke zorginstelling zal zich moeten afvragen en moeten onderzoeken welke (vastgoed)strategie in de gegeven situatie het best past. De essentie van een coöperatieve onderneming wordt vaak samengevat als ‘user owned, user controlled and user benefit’. Deze gedachte spreekt veel zorginstellingen aan. Maar hoe krijgt deze gedachte vorm, gezien vanuit het perspectief van zorgvastgoed?

Kernprobleem

Het kernprobleem waar veel zorginstellingen tegenaan lopen, is dat er beleidsmatig strategische keuzes gemaakt worden waarvan de gevolgen op tactisch niveau niet goed kunnen worden ingeschat. Hierbij is de inrichting en vormgeving van de organisatie bepalend. De gevolgen (dus de voor- en nadelen) van de strategische keuzes worden vaak pas op tactisch niveau, bij de implementatie van de strategie zichtbaar en op onderdelen pas op langere termijn. Wanneer er vooraf meer informatie beschikbaar is over de gevolgen van de strategische keuze, is deze ook beter te onderbouwen.

Theorie

Er bestaan verschillende methoden en technieken om een vastgoedstrategie te ontwikkelen. De verschillende methoden en technieken kunnen worden toegepast binnen het DAS framework, dat door de TU Delft (2009) De Jonge et al. is ontwikkeld. Het DAS framework bestaat uit vier ‘steering events’, namelijk de bepaling van de (mis)match tussen de huidige vraag en het huidige aanbod, de bepaling van de (mis)match tussen de toekomstige vraag en het huidige aanbod, de afstemming van het toekomstige aanbod op de gewenste toekomstige vraag en de opstelling van een stappenplan om de huidige voorraad om te vormen naar de toekomstige voorraad.

Vastgoedvraagstukken worden in eerste instantie hoofdzakelijk benaderd vanuit financieel perspectief. Met behulp van de Balanced Scorecard kan een balans worden gevonden tussen het korte en lange termijn perspectief door vastgoedstrategieën vanuit het financiële perspectief af te wegen tegen het belang van strategieën vanuit het klant-, proces-, leer- en groeiperspectief. Als hulpmiddel is in dit onderzoek gebruik gemaakt van de strategiekaart van de Balanced Scorecard (zie figuur 1. BSC van Kaplan en Norton, 2004). De auteur heeft (in de terugkoppeling aan het einde van dit artikel) deze manier van strategieontwikkeling en het denken over waarde toevoegen, vertaald naar de samenwerkingsconstructie van een zorgvastgoedcoöperatie.

Eerder onderzoek

Uit eerder onderzoek is gebleken dat de samenwerkingsvorming in de gezondheidszorg vooral lijkt te worden ingegeven door de behoefte om de financiële risico’s van het nieuwe kapitaallastenbeleid te kunnen mitigeren. Maar er zijn nog vele andere motieven denkbaar om tot samenwerkingsvorming over te gaan. De meest relevante motieven zijn gebaseerd op bedrijfseconomische, fiscale, organisatorische en risico- en aansprakelijkheidsperspectieven. Op dit moment kiezen zorginstellingen in het kader van de eigendomsverhoudingen en samenwerkingsvormen met betrekking tot het zorgvastgoed voor vier hoofdvarianten. De eerste heeft betrekking op het zelf in eigendom houden en doorexploiteren van het vastgoed. De tweede optie is dat ze vastgoed verkopen en terug huren (ook bekend als de ‘sale en leaseback’ constructie) aan een corporatie of vastgoedbelegger. De derde variant is die van het plaatsen van vastgoed op afstand door middel van de oprichting van een zorgvastgoedcoöperatie of een nieuw concern met een samenwerkingspartner. De vierde en laatste optie betreft het gezamenlijk vastgoedbeheer als gevolg van een fusie.

Bij de coöperatie is sprake van zogenaamde tweelagenondernemingen. Uitgangspunt daarbij is dat de leden baas blijven over hun eigen productiefactoren. Coöperatieve samenwerking is zinvol in alle gevallen waarbij een grote partij meer kansen heeft (countervailing power). Een andere invalshoek is dat coöpereren ‘risicoverdelend’ kan werken. Veruit de grootste meerwaarde van coöpereren is terug te voeren op het behalen van ‘schaalvoordelen’. Verder is het van belang enkele essentiële onderwerpen van het coöpereren te onderkennen. Zo zit er in het coöpereren een element van uitgesteld resultaat, waarmee bedoeld wordt dat het voordeel van het samenwerkingsverband soms pas op langere termijn genoten kan worden. Ook dienen de doelen bij coöpereren vooraf helder te zijn en in overeenstemming met elkaar vastgesteld te worden. Verder dient opgemerkt te worden dat een coöperatie niet is bedoeld om ‘zwakke’ zelfstandige organisaties in stand te houden en dat de bestuurscultuur van de coöperatie er niet één is van confrontatie maar van samenwerken. Tot slot ligt voor een coöperatie het rendementsbegrip anders dan voor een belegger. Weliswaar moet een coöperatieve onderneming als bedrijf zo goed mogelijk functioneren, het belang van de leden staat voorop. Niet sec het belang (of de winst) van de coöperatieve onderneming.

Casestudies

In het kader van het onderhavige onderzoek zijn er twee casestudies uitgevoerd: een bij Zorgcoöperatie Nederland vanuit het perspectief van de voormalige Open Ankh en vanuit het perspectief van een van de leden, en een bij ’s Heeren Loo, een grote zorgorganisatie ontstaan vanuit verschillende fusies, met een vastgoedbedrijf en Shared Service Centre. De input vanuit de casestudies is voor het onderzoek waardevol. Er zijn trends te ontdekken waaruit conclusies getrokken kunnen worden. Zo hebben beide organisaties een duidelijke keuze gemaakt om de ‘zorg’ regionaal te organiseren en de ondersteunende diensten (waaronder vastgoed) daarentegen juist centraal te houden. Hoewel het in hoofdlijnen twee totaal verschillende grote organisaties zijn, hebben de achterliggende gedachte en de gemaakte keuzes meer overeenkomsten dan men in eerste instantie zou verwachten. De omvorming van de voormalige Open Ankh tot Zorgcoöperatie Nederland, is vrij snel na de start (april 2010) mislukt. Dit betekent niet dat een zorgcoöperatie per definitie gedoemd is om te mislukken. Wat hiermee wellicht wel wordt aangetoond, is het kernprobleem van dit onderzoek, namelijk dat ‘beleidsmatige keuzes worden gemaakt zonder de gevolgen en impact ervan goed te kennen’.

Terugkoppeling en toetsing

Vanuit het theoretisch kader, de resultaten van eerder onderzoek en de casestudies heeft de onderzoeker conclusies kunnen trekken en een vertaalslag gemaakt naar de kritieke succesfactoren. Bij toepassing van deze kritieke succesfactoren, in combinatie met een weloverwogen keuze voor de zorgvastgoedcoöperatie, waarbij het doel van de zorgvastgoedcoöperatie voor alle leden in hoofdlijnen hetzelfde is, wordt een succesvolle implementatie bewerkstelligd. De zorgvastgoedcoöperatie lijkt minder geschikt voor organisaties die zelf groot genoeg zijn, geen problemen hebben met de financiering van het zorgvastgoed en voldoende vastgoedspecifieke kennis in huis hebben. Daar komt nog bij dat de zorgvastgoedcoöperatie wellicht minder interessant is voor zorgorganisaties die hun beleidsmatige keuzes op dit terrein maken op basis van andere grondslagen dan hieronder beschreven.

De zorgvastgoedcoöperatie kan een oplossing bieden voor zorgorganisaties die zich willen richten op het primaire zorgproces, die daarbij zelfstandig willen blijven, die zeggenschap willen hebben en houden over eigen grondposities, die eventuele toekomstige waardeontwikkeling van grondposities willen behouden, die vastgoedrisico’s willen beheersen, die problemen hebben op het gebied van zorgvastgoed en de financiering ervan, die onvoldoende vastgoedkennis en -kunde in huis hebben, die een beleid voeren wat gericht is op de lange termijn en die als ‘kleine’ zorgorganisatie gebruik willen maken van schaalvoordelen op het gebied van huisvesting.

Het principe van het concept van de zorgvastgoedcoöperatie is eigendomsbehoud van de grondposities door de deelnemende zorginstellingen (moeder) en huur van de gebouwen van de coöperatie met een sale & leaseback constructie. Deze relatief eenvoudige constructie kan in hoofdlijnen oplossingen bieden op het gebied van zorgvastgoed-financiering, risicobeheersing, rendementsverbetering, inkoopvoordelen, professionalisering van het vastgoedmanagement, gezamenlijke marketingdoeleinden en overige in overleg te bepalen gemaksdiensten.

De implementatie zal het meest succesvol verlopen na een gedegen voorbereiding. Hiertoe is een stappenplan en besluitvormingsprocesschema gemaakt (zie figuur 2). Er zijn verschillende disciplines voor nodig. Vanzelfsprekend is het gebonden aan regelgeving op juridisch en fiscaal gebied. Ook de governancestructuur en de verdere vormgeving van de organisatie zijn uitermate belangrijk voor het welslagen van het samenwerkingsverband. Voor het nemen van een beslissing, voor de keuze van de zorgvastgoedcoöperatie in deze vorm, is het bovenal van belang dat de doelstellingen van het samenwerkingsverband onderling worden vastgesteld. Ondanks deze relatief eenvoudige constructie, zullen er veel keuzes gemaakt moeten worden bij de oprichting en contractvorming. Alleen dan kan het concept van de zorgvastgoedcoöperatie ‘een dochter worden van vele moeders’ succesvol geïmplementeerd worden.

De conclusies van dit onderzoek zijn als extra check voorgelegd aan een deskundigenpanel dat is gevormd door professionals vanuit verschillende disciplines. De feedback van het deskundigenpanel heeft enkele nuanceringen opgeleverd. Grofweg kan gesteld worden dat de vertegenwoordigers vanuit de zorgsector enthousiast reageren op het concept. Dat de adviseurs en vertegenwoordigers vanuit de overheid neutraal positief zijn en dat men vanuit de financiële sector vooral kritisch is over de eigendomscheiding van grond en gebouwen.

Meer informatie De zorgvastgoedcoöperatie in de care sector.


Een implementatieondersteunend onderzoek (Juni 2010) Masterproof R.J.M. (Rene) Middelkoop, directeur BOB (adviseurs maatschappelijk vastgoed), E middelkoop-rene@bobadvies.nl Begeleiders: dr. D.J.M. van der Voordt (Department of Real Estate & Housing Faculty of Architecture, TU Delft) en mr. T. Vroon (Vice voorzitter Raad van Bestuur van het College bouw zorginstellingen en lector zorggericht bouwen aan de Hogeschool Arnhem Nijmegen)